Większość opóźnień przy sprzedaży mieszkania w Olsztynie nie bierze się z braku kupujących, tylko z brakującego papieru. Kupujący jest, bank jest, termin u notariusza jest, a tydzień przed aktem okazuje się, że zaświadczenie ze spółdzielni czeka w kolejce albo że w księdze wieczystej nadal figuruje zmarły właściciel. Dlatego dokumenty zbieramy równolegle z przygotowaniem oferty, a nie po znalezieniu kupca.
Poniżej lista, którą dajemy właścicielom po wycenie. Część dokumentów masz w szufladzie, część trzeba zamówić, a kilka załatwia się w dniu aktu. Przy każdym piszemy, skąd go wziąć i ile to zwykle trwa.
Dokumenty, które masz już w domu
Podstawa nabycia, czyli dokument, z którego wynika, że mieszkanie jest Twoje. Najczęściej to akt notarialny zakupu, umowa darowizny albo umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu od dewelopera lub spółdzielni. Jeśli mieszkanie odziedziczyłeś, podstawą jest prawomocne postanowienie sądu o nabyciu spadku albo notarialny akt poświadczenia dziedziczenia. Notariusz przy sprzedaży zawsze o nią pyta, bo sprawdza, czy w księdze wieczystej wpisana jest ta sama osoba, która sprzedaje.
Numer księgi wieczystej. Znajdziesz go w akcie notarialnym, a treść księgi sprawdzisz bezpłatnie w przeglądarce ksiąg wieczystych Ministerstwa Sprawiedliwości. Warto to zrobić na starcie: w dziale II powinien być aktualny właściciel, w dziale III ewentualne służebności i roszczenia, w dziale IV hipoteki. Zdarza się, że po spłacie kredytu sprzed lat hipoteka nadal widnieje w księdze, bo nikt nie złożył wniosku o wykreślenie. Lepiej odkryć to teraz niż na tydzień przed aktem.
Dowód osobisty i, jeśli jesteś w związku małżeńskim, informacja o ustroju majątkowym. Przy wspólności ustawowej mieszkanie kupione w trakcie małżeństwa sprzedają oboje małżonkowie, nawet gdy w akcie zakupu figuruje jedno z nich. Jeśli macie rozdzielność, do aktu potrzebna będzie umowa majątkowa.
Zaświadczenia do zamówienia
Zaświadczenie o braku zaległości w opłatach ze wspólnoty mieszkaniowej albo spółdzielni. Wydaje je zarządca lub administracja, zwykle w kilka dni, czasem od ręki. Przy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu spółdzielnia wystawia dodatkowo zaświadczenie potwierdzające, komu przysługuje prawo i czy lokal ma założoną księgę wieczystą.
Zaświadczenie o braku osób zameldowanych w lokalu. Wydaje je urząd miasta (w Olsztynie wydział spraw obywatelskich), na wniosek właściciela, zwykle w ciągu kilku dni. Kupujący chce mieć pewność, że po zakupie nie będzie wymeldowywał poprzedniego lokatora.
Świadectwo charakterystyki energetycznej. Od 28 kwietnia 2023 roku sprzedający ma obowiązek przekazać je kupującemu przy akcie, a notariusz odnotowuje to w umowie. Sporządza je uprawniona osoba na podstawie oględzin i dokumentacji budynku. W Olsztynie koszt to zwykle kilkaset złotych, a termin kilka dni. Część wspólnot ma świadectwo dla całego budynku, wtedy wystarczy jego kopia.
Przy kredycie: zaświadczenie z banku o aktualnym saldzie zadłużenia, numerze rachunku do spłaty i zgodzie banku na wykreślenie hipoteki po spłacie. Banki wystawiają je w kilka dni do dwóch tygodni, więc wniosek warto złożyć, gdy pojawi się pierwszy poważny kupujący. Kupujący przelewa część ceny bezpośrednio do banku, a po spłacie bank wydaje tak zwany kwit mazalny, na podstawie którego hipoteka znika z księgi.
Gdy mieszkanie jest ze spadku lub darowizny
Do podstawy nabycia dochodzi zaświadczenie naczelnika urzędu skarbowego, że podatek od spadków i darowizn został zapłacony, nie był należny albo zobowiązanie się przedawniło. Bez niego notariusz nie sporządzi aktu. Urząd wydaje je na wniosek, zwykle do tygodnia, jeśli zgłoszenie nabycia spadku było złożone w terminie.
Jeśli spadkobierców jest kilku, a w księdze wieczystej nadal wpisany jest spadkodawca, trzeba najpierw złożyć wniosek o ujawnienie spadkobierców w księdze. Sąd wieczystoksięgowy w Olsztynie rozpatruje takie wnioski w różnym tempie, więc to pierwsza rzecz, którą uruchamiamy przy sprzedaży ze spadku. Przy kilku współwłaścicielach, często mieszkających w różnych miastach, wygodnym rozwiązaniem jest pełnomocnictwo notarialne dla jednej osoby albo dla nas.
Co dostaje kupujący przed decyzją
Przy ofertach, które prowadzimy, kupujący widzi komplet dokumentów jeszcze przed złożeniem oferty: odpis księgi wieczystej, podstawę nabycia, zaświadczenie o braku zaległości, informację o czynszu i sposobie ogrzewania, ostatnie uchwały wspólnoty o remontach, jeśli są planowane. Mieszkanie z pełną dokumentacją sprzedaje się szybciej i z mniejszą presją na obniżkę, bo kupujący nie ma powodu, żeby „na wszelki wypadek” targować się o ryzyko, którego nie potrafi ocenić.
Co załatwia się w dniu aktu
Protokół zdawczo-odbiorczy ze stanami liczników i spisem wyposażenia, które zostaje w mieszkaniu. Przekazanie kluczy, pilotów do garażu, kart do domofonu. Zgłoszenie zmiany właściciela do wspólnoty lub spółdzielni oraz przepisanie umów na prąd i gaz, co kupujący robi już sam, ale z protokołem w ręku.
Notariusz po akcie składa wniosek o wpis nowego właściciela do księgi wieczystej i pobiera podatek od czynności cywilnoprawnych od kupującego. Sprzedający wychodzi z aktem i potwierdzeniem przelewu albo z umową, w której zapisano terminy płatności.
Ile czasu dać sobie na dokumenty
Przy mieszkaniu bez kredytu i bez spadku komplet da się zebrać w tydzień, dwa. Z kredytem dochodzi czas banku. Ze spadkiem, zwłaszcza gdy trzeba ujawnić spadkobierców w księdze, trzeba liczyć od kilku tygodni do kilku miesięcy, dlatego sprzedaż takiej nieruchomości zaczynamy od dokumentów, a dopiero potem robimy sesję zdjęciową.
Jeśli nie wiesz, które z tych dokumentów dotyczą Twojej sytuacji, przynieś na wycenę to, co masz, a resztę ustalimy na miejscu. Umów bezpłatną analizę wartości przez formularz na stronie Sprzedaj nieruchomość albo zadzwoń pod 663 553 541. Właścicielom spoza Olsztyna dokumenty pomagamy zebrać zdalnie, na podstawie pełnomocnictwa, co opisaliśmy na stronie obsługa właścicieli za granicą.