Transakcje wiązane: sprzedaż i zakup w jednym czasie

Sprzedać jedno, kupić drugie, nie zostać bez dachu nad głową

Najczęstszy scenariusz w Olsztynie wygląda tak: dwa pokoje na Jarotach zrobiły się za małe, rodzina chce trzech pokoi albo domu pod miastem, a pieniądze na nowe mieszkanie są w starym. Do tego kredyt na obecnym lokalu i nowy kredyt na kolejny. Każdy z tych elementów ma swój termin, a wszystkie muszą się zgrać w jednym tygodniu, czasem w jednym dniu.

Jeśli sprzedasz za wcześnie, musisz się gdzieś wyprowadzić na kilka miesięcy. Jeśli kupisz za wcześnie, spłacasz dwie nieruchomości naraz albo bank w ogóle nie da drugiego kredytu. Transakcja wiązana polega na tym, żeby żadna z tych rzeczy się nie zdarzyła.

Jak to układamy

Zaczynamy od wyceny obecnej nieruchomości na podstawie cen transakcyjnych, bo od niej zależy budżet na nową. Równolegle ekspert kredytowy sprawdza zdolność z uwzględnieniem spłaty starego kredytu z ceny sprzedaży. Dopiero z tymi dwiema liczbami ma sens szukanie.

Sprzedaż obecnego mieszkania wystawiamy pierwsza, bo to ona wyznacza tempo. Gdy pojawia się kupujący, podpisujemy umowę przedwstępną z terminem aktu dopasowanym do zakupu, a nie na sztywno. W tym samym czasie negocjujemy zakup nowej nieruchomości i w jej umowie przedwstępnej zapisujemy terminy zależne od pierwszej transakcji oraz od decyzji banku.

Oba akty notarialne planujemy u jednego notariusza, tego samego dnia albo w krótkim odstępie: najpierw sprzedaż, z której część ceny idzie na spłatę starej hipoteki, potem zakup, finansowany z reszty i z nowego kredytu. Daty wydania ustawiamy tak, żeby okres między wyprowadzką a wprowadzką dało się przejść, a nie przeczekać w wynajętym mieszkaniu z meblami w magazynie.

Kto bierze w tym udział

Dwie strony przeciwne, dwa banki, notariusz, czasem rzeczoznawca do wyceny dla banku i deweloper, jeśli nowe mieszkanie jest z rynku pierwotnego. Każdy z nich ma własny kalendarz. Naszą pracą jest trzymanie wszystkich terminów w jednym harmonogramie i reagowanie, gdy któryś się przesuwa, bo przesunie się zawsze co najmniej jeden.

Jedna osoba z biura prowadzi obie transakcje. Nie ma sytuacji, w której sprzedażą zajmuje się ktoś inny niż zakupem i nikt nie widzi całości.

Kiedy mówimy „nie w tej kolejności”

Jeśli obecne mieszkanie jest wycenione powyżej rynku, cały plan rozpada się na pierwszym etapie: kupujący nie przychodzi, terminy w umowie zakupu mijają, zadatek przepada. Dlatego przy transakcji wiązanej cena wyjściowa musi być realna od pierwszego dnia, nie „na próbę”. Mówimy to na wycenie, nawet jeśli nie jest to to, co chcesz usłyszeć.

Bywa też odwrotnie: nowa nieruchomość jest okazją, której nie da się przytrzymać. Wtedy liczymy z ekspertem, czy bank zaakceptuje czasowe utrzymanie dwóch kredytów albo kredyt pomostowy, i jaki będzie koszt tych kilku miesięcy. Decyzja jest Twoja, ale podjęta na liczbach.

Z czym przyjść na pierwsze spotkanie

Z numerem księgi wieczystej obecnego mieszkania, informacją o saldzie kredytu i z wyobrażeniem, czego szukasz: dzielnica, metraż, budżet, termin. Resztę policzymy razem. Spotkanie trwa około 30 minut, jest bezpłatne i do niczego nie zobowiązuje. Prowadzimy sprzedaż i zakup w Olsztynie oraz w gminach wokół miasta, a dokumenty do obu transakcji kompletujemy równolegle, co opisaliśmy na stronie weryfikacja dokumentów. Telefon 663 553 541, codziennie od 6:00 do 23:00.

Najczęstsze pytania