Weryfikacja dokumentów i stanu prawnego nieruchomości

Dokumenty sprawdzamy przed publikacją, nie przy kupującym

Większość problemów w transakcjach wychodzi tydzień przed aktem: brakujące zaświadczenie, spłacona dawno hipoteka nadal w księdze, przebudowa bez pozwolenia, zmarły właściciel wpisany w dziale II. Dlatego dokumenty i stan prawny sprawdzamy na samym początku, zanim nieruchomość trafi do oferty, a kupującemu pokazujemy komplet przed złożeniem oferty.

Ta usługa jest częścią każdej sprzedaży, zakupu i wynajmu, które prowadzimy. Opisujemy ją osobno, bo właściciele i kupujący często pytają, co dokładnie się za nią kryje.

Księga wieczysta i podstawa nabycia

Zaczynamy od księgi wieczystej: w dziale II sprawdzamy, czy wpisany właściciel to osoba, która sprzedaje, w dziale III służebności, roszczenia i ostrzeżenia, w dziale IV hipoteki. Potem podstawa nabycia, czyli dokument, z którego wynika własność: akt notarialny, umowa darowizny, postanowienie o nabyciu spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia, umowa ze spółdzielnią. Jeśli między księgą a dokumentami jest rozjazd, porządkujemy go przed ofertą.

Przy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu sprawdzamy, czy jest założona księga wieczysta, bo bez niej bank kupującego nie udzieli kredytu, i zamawiamy ze spółdzielni zaświadczenie o przysługującym prawie.

Zaległości, czynsz, remonty

Zaświadczenie o braku zaległości wobec wspólnoty lub spółdzielni, wysokość czynszu i to, z czego się składa, planowane remonty budynku i uchwały o funduszu remontowym. Kupujący ma prawo wiedzieć, że za rok wspólnota planuje wymianę dachu i podniesie zaliczkę. Pytamy też o sposób ogrzewania i koszty sezonu, bo to druga po cenie rzecz, o którą pytają oglądający.

Zgodność stanu faktycznego z dokumentami

Powierzchnia w akcie a powierzchnia na rzucie, liczba pomieszczeń, przebudowana kuchnia, połączone mieszkania, zabudowany balkon, dobudowany garaż. Rozjazd między papierem a rzeczywistością potrafi zablokować kredyt kupującego, bo rzeczoznawca banku opisze to, co widzi. Wolimy to wiedzieć przed publikacją i powiedzieć wprost, niż tłumaczyć się na etapie umowy.

Dom i działka: więcej zmiennych

Przy domu sprawdzamy granice działki i dostęp do drogi publicznej, zapisy planu miejscowego albo warunki zabudowy, media (gaz, kanalizacja czy szambo), pozwolenie na użytkowanie, dokumentację techniczną, wiek dachu i instalacji. Przy działce plan miejscowy i to, co dopuszcza, decyzję o warunkach zabudowy, dostęp do drogi, służebności, przebieg linii energetycznych i gazociągów, klasę gruntu i ewentualną konieczność wyłączenia z produkcji rolnej. Przy gruntach rolnych ograniczenia z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.

Gdy coś budzi wątpliwości, kierujemy do geodety, urbanisty lub inżyniera, zanim ktokolwiek zapłaci zadatek. Kilkaset złotych za przegląd to mało w porównaniu z kosztem osuszania fundamentów.

Dokumenty do aktu

Kompletujemy je równolegle z ofertą, bo zaświadczenia mają swoje terminy: ze wspólnoty lub spółdzielni, z urzędu miasta o braku osób zameldowanych, z banku o saldzie kredytu i zgodzie na wykreślenie hipoteki, z urzędu skarbowego przy spadku i darowiźnie, świadectwo charakterystyki energetycznej. Współpracujemy z notariuszami w Olsztynie, ale możesz wskazać własnego. Przed aktem dostajesz projekt umowy do przeczytania. Listę z terminami opisaliśmy w poradniku o dokumentach do sprzedaży mieszkania.

Dla kupujących z obcą ofertą

Jeśli znalazłeś mieszkanie sam, w portalu lub u innego biura, sprawdzimy je dla Ciebie w ramach umowy reprezentacji kupującego: księga, podstawa nabycia, zaległości, dokumenty wspólnoty, stan techniczny, realność ceny na tle transakcji. Dostajesz pisemne podsumowanie i rekomendację przed złożeniem oferty. Więcej na stronie pomoc w zakupie nieruchomości. Telefon 663 553 541, codziennie od 6:00 do 23:00.

Najczęstsze pytania