Usługi

Złożone i niestandardowe transakcje: spadki, udziały, hipoteki

Nieruchomości spadkowe z kilkoma współwłaścicielami, sprzedaż udziałów, hipoteka wyższa niż cena, nieuregulowany stan prawny.

05W skrócie

Nie każda sprzedaż przebiega według standardowego schematu. Pomagamy również w transakcjach wymagających dodatkowej analizy dokumentów, współpracy z bankiem, uregulowania stanu prawnego, koordynacji kilku stron lub połączenia sprzedaży jednej nieruchomości z zakupem kolejnej.

Umów konsultację 663 553 541

Transakcje, przy których inne biura rozkładają ręce

Część naszej pracy to sprawy, których nie da się załatwić wstawieniem ogłoszenia: mieszkanie po rodzicach z pięciorgiem spadkobierców w trzech krajach, sprzedaż udziału w kamienicy, lokal z nieuregulowanym stanem prawnym, dom, którego hipoteka jest wyższa niż cena, działka bez dostępu do drogi, budynek bez pozwolenia na użytkowanie. Każda z nich ma rozwiązanie, tylko wymaga więcej dokumentów, więcej rozmów i kogoś, kto trzyma całość w jednym harmonogramie.

Regularne szkolenia z prawa nieruchomości i negocjacji oraz współpraca z notariuszami, rzeczoznawcami, geodetami i doradcami kredytowymi pozwalają nam takie sprawy prowadzić, zamiast odsyłać klienta.

Spadek z kilkoma współwłaścicielami

Zanim mieszkanie ze spadku trafi do oferty, trzeba uporządkować trzy rzeczy: prawomocne postanowienie o nabyciu spadku albo akt poświadczenia dziedziczenia, wpis spadkobierców do księgi wieczystej i zaświadczenie z urzędu skarbowego o podatku od spadku. Bez tego ostatniego notariusz nie sporządzi aktu. Jeśli w księdze nadal figuruje spadkodawca, wniosek o ujawnienie spadkobierców składamy jako pierwszy, bo sąd wieczystoksięgowy potrzebuje na to czasu.

Gdy współwłaściciele mieszkają w różnych miastach lub za granicą, najprostszym rozwiązaniem jest pełnomocnictwo notarialne dla jednej osoby albo dla nas. Koordynujemy jego treść z notariuszem, pilnujemy, żeby każdy współwłaściciel wiedział, co podpisuje, i rozliczamy cenę na wskazane rachunki zgodnie z udziałami.

Sprzedaż udziału

Udział w nieruchomości sprzedaje się trudniej niż całość, bo kupujący wchodzi we współwłasność z obcymi ludźmi. Zaczynamy od sprawdzenia, czy pozostałym współwłaścicielom nie przysługuje prawo pierwokupu i czy nie da się najpierw znieść współwłasności albo sprzedać całości wspólnie, co zwykle daje każdemu więcej. Jeśli zostaje sprzedaż udziału, wyceniamy go realnie, z dyskontem, które rynek stosuje, i szukamy kupującego, dla którego taki zakup ma sens.

Hipoteka wyższa niż cena

Zdarza się po zakupie na szczycie cen albo w walucie. Sprzedaż jest możliwa, ale wymaga uzgodnienia z bankiem: zaświadczenie o saldzie, zgoda na sprzedaż i na wykreślenie hipoteki po spłacie, ustalenie, skąd pokryta będzie różnica. Rozmawiamy z bankiem razem z właścicielem i wpisujemy wynik do umowy przedwstępnej, żeby kupujący wiedział, jak wygląda rozliczenie przy akcie.

Nieuregulowany stan prawny

Brak księgi wieczystej dla spółdzielczego własnościowego prawa, niezgodność powierzchni w dokumentach ze stanem faktycznym, samowolna przebudowa, służebność, o której nikt nie pamiętał, droga dojazdowa bez wpisu w księdze. Sprawdzamy to przed publikacją oferty, nie przy kupującym. Część rzeczy da się uporządkować w kilka tygodni (założenie księgi, wznowienie granic, uzupełnienie dokumentacji), część wymaga decyzji, czy sprzedawać z wadą i niższą ceną, czy najpierw ją usunąć. Przedstawiamy oba warianty z liczbami.

Dom bez pozwolenia na użytkowanie, działka bez drogi

Dom, który formalnie jest budową, bank kupującego nie sfinansuje, dopóki nie zostanie oddany do użytkowania. Pomagamy skompletować dokumenty do zgłoszenia zakończenia budowy albo sprzedajemy świadomie do kupującego gotówkowego, z ceną uwzględniającą ten stan. Działka bez dostępu do drogi publicznej nie dostanie pozwolenia na budowę, więc przed sprzedażą sprawdzamy możliwość ustanowienia służebności przejazdu albo wykupu fragmentu drogi, bo to przesądza o wartości.

Jak zaczynamy

Od dokumentów, nie od zdjęć. Na pierwszym spotkaniu przynosisz to, co masz, a my mówimy, czego brakuje, ile czasu zajmie uzupełnienie i czy sprzedaż ma sens teraz, czy po uporządkowaniu. Spotkanie jest bezpłatne i trwa około 30 minut. Jeśli sprawa jest poza naszym zasięgiem, powiemy to od razu. Opis tego, co sprawdzamy w każdej transakcji, jest na stronie weryfikacja dokumentów i stanu prawnego. Telefon 663 553 541, codziennie od 6:00 do 23:00, biuro przy ul. Partyzantów 1/2 w Olsztynie.

Najczęstsze pytania

Czy sprzedaż ze spadku trwa dłużej?

Tak, głównie przez wpis spadkobierców do księgi wieczystej i zaświadczenie z urzędu skarbowego. Dlatego te wnioski składamy na początku, a ofertę publikujemy, gdy dokumenty są w toku.

Czy wszyscy współwłaściciele muszą być u notariusza?

Osobiście albo przez pełnomocnika z pełnomocnictwem notarialnym. Za granicą sporządza je notariusz lub konsul, czasem z klauzulą apostille. Treść uzgadniamy wcześniej.

Czy da się sprzedać mieszkanie z zadłużeniem wobec spółdzielni?

Tak, dług rozlicza się przy akcie z ceny sprzedaży, podobnie jak hipotekę. Kupujący musi o tym wiedzieć przed umową przedwstępną, dlatego sprawdzamy to na początku.

Ile kosztuje prowadzenie trudnej sprawy?

Wynagrodzenie ustalamy w umowie, po zapoznaniu się z dokumentami, i jest płatne po sprzedaży. Koszty zewnętrzne, na przykład geodety lub rzeczoznawcy, ponosi właściciel i znasz je przed zleceniem.

Napisz do nas